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做长租公寓的请注意,踩中以下1个地雷,就离爆仓或死亡不远了!

  • 编辑时间: 2019-07-10

眼见它起高楼,眼见它宴宾客,眼见它链崩了,用来形容长租公寓这几个月的经历再合适不过。

长租公寓本是政策、资本、各路江湖人士手心里的宝,是在城市打拼人士美好生活的开始,是居民消费升级的寄托。但在短短几个月内频频曝出负面,一时间跌落“神坛”,成了众人口诛笔伐的对象。接而陆续传出暴雷,房东财务受损,租户没房住还得还贷,吃瓜群众纷纷大骂租金贷,称其为罪魁祸首。

而综合公开报道来看,长租公寓暴雷,公寓运营方给出的理由多是经营不善,资金链断裂。究竟长租公寓暴雷的罪魁祸首是租金贷还是经营不善?明源君认为租金贷让一些长租公寓脆弱的神经崩得更紧,而经营中的资金链问题是爆仓根本所在。

资金链,是企业的现金流量情况。资金链断裂表现在现金流量上是不断地融资并付息、不断拆东墙补西墙,不断累积应付账款和推迟还款,直至企业健康正常运转。

而一般判断企业的资金链是否濒临断裂,需要考虑企业资产负债情况、融资能力和宏观环境的好坏。所以明源将从长租公寓运营方和外部环境分析长租公寓资金链为何告急或者断裂。

01


盲目扩张接手烂摊子

规模一直被各行各业奉为实现盈利的圭臬,规模越大,税费、人员成员费用等呈边际递减趋势。本就利润薄弱的长租公寓行业更是将抢占规模作为其获利的不二法门,所以跑马圈地,抢占市场是题中应有之义。


随着国家队、房企的相继入局,圈地更为不易,市场份额逐渐向头部聚拢。为了成为头部一员,一些长租公寓运营商选择并购来扩大规模,但是有些运营商单纯追求规模,看到市场上有人经营不下去了,也不弄清具体问题,就匆忙收购。在其疯狂并购的过程中,实际上吸纳了一部分“不良资产”(自身内部结构复杂,有账务纠纷历史),并购之后自身内部残存旧患,管理体系较为混乱,暗藏着很大的风险。

比如近日传出资金链断裂的北京某长租公寓运营商,据资料显示,其在2017年一年里花费巨资并购了近20家行业品牌,公寓管理数量从原来的5万余间,在2017年年末突破10万间。

并购的公寓中有已宣告资金链断裂的A,这个A的前身是B。在企查查上,可以查到2017年2月到9月,B就因拖欠房东租金,卷进了十起房屋租赁合同纠纷案和委托合同纠纷案,后面由A接盘了,之后A宣告资金链断裂,北京的这一长租公寓接盘A。据有关报道称,其收购A后立即着手处理一系列的维权问题,但结果似乎仍未见好。

02


免费或低廉中介费

高收房价当“诱饵”扩张

除了并购,还有一些“心大”的长租公寓运营商采取简单粗暴的推广方式,以免费,或收取低廉中介费,高收房价为“诱饵”进行市场推广。期待数据做大了上市赚钱或者吸引投资,但是还没有撑到规模扩大就亏不下去倒了。

比如去年资金链断裂的长沙某长租公寓,是一中华娱乐家从事房屋租赁的中介公司,由于它对租客宣称不收取中介费,迅速被年轻租客所接受,经营一年多时间便拥有了15家门店。

今年5月份,其企业法人代表表示,前期推广投入大,一直处于亏损状态。发工资有点问题,租金押金也退不了,顶不住了。

03


高杠杆租金贷遇上空置率


“给我一个支点,我能撬起地球。”一个物理学原理被充分应用在很多企业的扩张中,这本无可厚非,但是只具有大数据思维,搞规模扩张竞赛,不真正理解地产运作模式,问题很大。

融资渠道的收紧,资产证券化的要求高,进程慢,为了获得资金扩规模,一些运营商开始利用起了租金贷。

(长租公寓的租金贷“套路” 图片来源:聚金汇财经)

租金贷的主要逻辑就是利用资金的错配期限进行错配扩张,具体实施中关键点在于利用租客的信用贷款,租客在金融平台分期贷一年的款,金融平台一次性打给长租公寓运营商,但是运营商分季度付租给房东,这个里面可以利用资金的错配期限继续拿房扩张,以此循环。

这个模式听起来并没有什么问题。然后致命点在于,一旦房源空置过多,遇到房东催要房租,钱花出去了,收不回来,公司的资金链就难以为继了。

前面提到的北京某长租公寓的相关负责人直言,由金融平台提供的资金约占整体资金的三盛京棋牌成,这些钱也主要用来进一步收揽其他房源,而如今遇到行业淡季,公司空置房源就达7000多件,空置率达到14%,高于行业的平均水平10%,空置率迅速加大了资金缺口,企业艰难为继。

04


长租公寓运营商自身信用不佳

为了缓解扩张过程中带来的资金紧张,很多长租公寓运营商会去寻求融资,但是运营商自身的信用好坏直接关系到能否顺利融到钱。如果长租公寓运开元棋牌营商自身信用存在问题,一可能出现卷钱跑路,公司破产,租户受害。二由于其信用不佳,融资方会终止与其合作,使其资金链出现重大断裂。

比如2017年上海某长租公寓高价从房东手里收钱,然后低价租给租户快速扩张,收取预付租金后卷钱跑路。

最近传出暴雷的北京某公寓法人及实控人,是1白金会3起有关案件的被执行人,并被列为限制消费人员。而且据天眼查显示,这个公司被列为2018年失信企业。更令人惊讶的是,2017年至今,此公司共有187条行政处罚记录,处罚原因多是占用、挪用或拖延支付客户资金。

由此可见,这个企业自身的企业信用已经出现重大问题,而与其合作的金融平台8月开始降低每月下单通过率,在9月下旬彻底与其停止合作。由于过度依赖租金贷,此公司资金链濒临崩裂。

05


现金流动性管理能力不足

有钱能不能管好钱,是个技术活。长租公寓运营商是“二房东”,需确保按时支付租金给房东,也需要确保从租客那里面收到租金。通常情况下,分散式长租公寓运营商付给原房东一般采取月付或者季付方式,但是运营商收取租金则是按照“押一付三”或者“押二付三”的模式,无论公寓运营商是否使用租金贷,这其中都有个因资金错配期限而产生的资金滞留问题,涉及到运营商对租金流动性的管理。

大量资金能否做到安全管理,资金链条能否确保不断裂对运营商来说,考验很大。比如今年8月宣布破产的上海某公寓,综合多方媒体的报道来看,其资金链断裂跟这两方面有很大关联。一方面,这个长租公寓快速扩张过程中,花了大量资金收房,且拿房成本虚高。其次公司内部存在利用职务侵占现象,如和业主串通,3000的房子收成4000,之后和房东对半分,或者有的租客喜欢交现金,但相关负责人并未入账。此外在财务对账方面采取的是Excel表,这样容易导致信息遗漏,且财务对账繁复低效,租客退租续租过程信息不透明。租金的“一进一出”出现问题,时间长了,资金链迟早断裂。

06


转型未成,带来连锁不良反应

有的长租公寓运营商发现做“二房东”赚取租金差,获利空间有限。现如今融资渠道趋紧,但是一些公寓运营商发行资产证券化频频获批,于是一些长租公寓运营商也希望通过这一途径缓解自身的资金压力,另一方面也借机实现盈利。但是在实际操作中由于前期消耗太多,资产证券化发展进程缓慢,导致平台资金链吃紧,留下隐患。

比如10月公开宣布资金严重短缺,已将公司股权全部质押银行的C便是倒在转型的路上,据媒体采访其CEO得知,公司成立之初处于一种稳定有序的发展状态,但是后面根据他们的测算,每套房租金毛白金会利为租金的15%-20%,除去运营成本,净利润所剩无所。

2016年,他们意识到长租公寓资产证券化是一种未来趋势,加之他们在发展扩张中,发现房地产开发商的自持房源有托管需求,于是放慢扩张步伐,打算转型成资产托管服务商。寻找价值被低估且值得被投资的资产,让开发商以原始权益人的身份购买该资产,然后他们进行资产运营,在有了一定现金流后,打包资产成类REITs产品,进行销售。这一做法类似于新派公寓和魔方公寓。

决定转型之后,2016至2018年间没有再做融资准备,这一点明源君也在相关平台上进行查证确是事实。2016至2018年间,他们因为没有达到部分投资人的约定协议,部分股权转为债权,有一笔不小的偿债压力。新业务需要培养新团队,消耗也不小,资金压力不小。

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07


风波舆论

成为压倒骆驼的最后一根稻草

租金贷、甲醛事件将长租公寓推到舆论的风口浪尖,资金链稍显薄弱的运营商,因融资方的撤资,资金吃紧,可能就此被巨浪吞噬,提前死亡。之前提到的C在转型压力下,2018年寻求了新一轮的融资。

于当年6月获得一笔融资,为获得这个融资机会,他们在资金链告急的情况下,迅速拿下200套房源,花费600万元,本身就资金链紧张,这笔花费更是亚历山大。所谓“屋漏偏逢连夜雨”,在租金贷、甲醛超标的舆论风口上,融资不给了,这事黄了。有关记者向他的天使投资人和内部员工验证了这一信息,确是如此。这对C本就脆弱的资金链又是重重的一击。


同样今年10月份被曝资金链断裂的长沙某长租公寓,也出现了无法付租,返押金问题。其实际负责人称,这主要是受政策影响,融资合作方无法提供足够资金,使得原来承诺的工程款不到位,从而出现了资金链断裂的问题。

08

消防不合规

2018年的长租公寓爆仓多跟租金贷、运营不善有关,在18年之前,也有一些长租公寓倒闭跟消防不合规关系密切。


比如2017 年 11 月北京大兴区旧宫镇发生的火灾,造成了人员伤亡。北京相关部门在全市展开了房屋安全隐患问题排查。一些品牌公寓也难逃地毯式的清理,比如发生火灾的那个公寓,遭到大规模查封。


近日出现问题的北京某长租公寓在17年底的这场清查活动中,有8000多间房源被砸掉隔断,损失超亿元,资金隐患早早就埋下。

小结

在这些原因的分析中,我们发现租金贷并不是长租公寓暴雷的根本原因,它给了一些公寓运营商资金希望,但自身却无法驾驭,造成的社会影响极其恶劣,带来的“流离失所”令人心寒。终归来说,长租公寓的崩盘,并不是以上某一个原因所致,而是自身盈利空间有限,运营商运营模式不明,开元棋牌现金流管理能力不佳日积月累引起的并发症。

长租公寓作为“难且正确”的事,依旧是城市美好生活的寄托,但在目前租金回报率不容乐观的境况下,公寓运营商需要具备极强的资金管理能力和运营能力,每一个发展节点都需要多次复盘思考,找出可能存在的风险和运营管理漏洞,不然资金就容易掉链子了。

( 作者:明源地产研究院 田甜)



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